ДПТ пр.Науки-вул.Ягідна: вказані невірні адреса забудов, гаражі – під знесення та будівництво висоток на зсувонебезпечному грунті

Наразі в Києві приймають зауваження до чотирьох Детальних плани території (ДПТ), по двом з яких 16 серпня вже пройшли громадські обговорення (читайте нашу статтю «Слухання по ДПТ Дарниця: невраховані екологічні наслідки, недостатньо шкіл та без відповіді питання про лікарні на 10 тисяч нових мешканців»)

На цю п’ятницю, 23 серпня  заплановане громадське обговорення ще по одному ДПТ з площею 182 га – в районі проспекту Науки та вул. Ягідної у Голосіївському районі м. Києва . Громадські слухання відбудуться 23.08.2019 о 14:00 в залі архітектурно-містобудівної ради Департаменту містобудування та архітектури за адресою вул. Хрещатик, 32.

Одразу ж в передмові Детального плану цієї територій сказано, що завдання на розробку плану затверджено заступником голови КМДА. Начебто все правильно, але заступників на офіційному сайти КМДА – дев’ять осіб. Хто з них буде нести відповідальність за ДПТ, до якого багато запитань? Відомо, що передпроектні пропозиції вносило скандально відоме підприємство «Житлоінвестбуд-УКБ», головою якого до липня 2018 року був Вячеслав Непоп, який наразі є заступником голови КМДА.

Згідно самого плану, власником декількох ділянок в межах цього ДПТ є «Житлоінвестбуд-УКБ». Наприклад, в представленому громаді на обговорення проекті написано: «Ділянка за адресою проспект Науки, 98. Згідно з кадастровим планом станом на 24.03.2016р. територія належить Комунальному підприємству з питань будівництва житлових будинків «Житлоінвестбуд-УКБ» право в процесі оформлення. Територія захаращена та неосвоєна». Саме цікаве, що за цією адресою вже давно функціонує житловий 9-поверховий будинок (так показує карта Google). Мабуть, прикритися цим будинком вирішили тому, що років 10-ть назад вказана в ДПТ ділянка вже виділялася під будівництво багатоквартирного будинку. Тоді забудовник зібрав з людей гроші і втік. Були відкриті кримінальні провадження. І ось наразі питання, «Житлоінвестбуд-УКБ» отримало від столичної влади цю ділянку з урахуванням інтересів ошуканих власників, чи ні?

Також компанія має намір будувати 16-ти поверховий будинок на проспекті Науки, 208 десь ближче до залізничного переїзду. Саме щодо цієї будівлі розробники ДПТ посилаються на норми ДБН: “Згідно з містобудівним розрахунком на території планується збудувати 190 квартир, в яких буде мешкати 398 осіб. Щільність ділянки складе 832 люд/га, що відповідає ДБН Б.2.2-12:2018, Додаток В.1.” Це одно з очевидних введень людей в оману. Норми не дозволяють розраховувати щільність населення із розрахунку 832 люд на гектар мікрорайону. Такий показник можливо використовувати лише для 1 га придомової території. 

Ділянка, що «Житлоінвестбуд» планує забудувати за цією адресою, складає 0,4783 га. Щоб дотриматися норм ДБН, на решті гектару має проживати 43 особи. І дійсно, там мало хто живе, бо ділянка розташована в зоні садибної забудови та оточена залізничними коліями з магістралями. Це означає, що все навантаження від нових мешканців ляже на вже існуючу інфраструктуру, яка на них не розрахована. 

Подібні маніпуляції з цифрами дозволяють постійно збільшувати щільність населення. Тобто, зараз є норми, максимальні значення яких сягають 450 люд/га на території мікрорайону і 950 люд/га на прибудинковій території, і межа між цими визначеннями дуже тонка. Але дозволить при прийнятті наступних ДБН заявити, що прецеденти з нормою 950 людей на га вже були, не уточнюючи, що норми були у межах придомової території, а не цілого мікрорайону. Це як знизити ціни на газ вдвічі, попередньо піднявши їх вшестеро. Наче й знизили, але знову ошукали. 

Основними проблемами території цього ДПТ Департамент містобудування вважає нераціональне землекористування, нераціональне використання земельної ділянки, наявність кладовищ та Інституту ядерних досліджень, а також вузькі вулиці. Ще, на думку департаменту, немає там гармонійної просторово-об’ємної композиції. 

Ось, наприклад, територія під житловим будинком по проспекту Науки, 62 – 4-ри поверховий житловий будинок.

Згідно з кадастровим планом, станом на 24.03.2016р. територія відноситься до земель не наданих у власність чи користування. «Територія неупорядкована з великою кількістю металевих хаотично розміщених гаражів, яка потребує приведення до естетичних та нормативних вимог містобудування», вважають розробники ДПТ. Тобто, мабуть, планують ці гаражі знести, як і гаражі за адресою проспект Науки, 60 на перетині з вул. Адмірала Ушакова. В документі так і написано: «знаходяться металеві гаражі, які не мають дозвільних документів і повинні бути демонтовані». А чому демонтовані? Бо за адресою Ушакова, 1 заплановано цим ДПТ побудувати комплекс громадського призначення з підземним паркінгом загальною площею приміщень всього 2616,0 м2. При цьому в ДПТ вказано, що «Територія ділянки має рельєф, який засаджено деревами для захисту та запобіганню руйнування схилів». Мабуть після будівництва захисну функцію буде виконувати підземний паркінг.

«Активним Громадянам» вдалося поспілкуватися з мешканцями, яки проживають далі по вулиці Ушакова. Вона іде вниз, бо там знаходиться один з багатьох ярів, якими багата територія цього ДПТ. В документі ця територія має таку характеристику: «Ділянка має значний перепад висот. Є зсувонебезпечні та еродовані ділянки. Територія частково відноситься до підтоплюваних, не затоплюється повінню 1% забезпеченості». На практиці тут всі земельні ділянки періодично потерпають від руйнування різного  ступеню при проходженні сильних злив. У людей немає сумніву, що вже на початковій стадії будівництва комплексу громадського призначення, як вони кажуть – «гора поїде і нас завалить». Зі слів мешканців, вони постійно звертаються до органів влади з проханням, допомогти зміцнити схил. Як бачимо, наразі дочекалися планів по знесенню гаражів і нового будівництва. 

Ще одна новобудова запланована на місці двоповерхового будиночку за адресою  проспект Науки, 50.

Наразі ця територія належить ТОВ «Компанія з управління активами «МТІР ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» на умові оренди на 15 років, згідно кадастрового плану від березня 2016 року, як стверджує департамент містобудування. Компанія має дуже цікаву історію. На наступний день після націоналізації Приватбанку ця компанія уклала з установою оспорювані договори застави, маючи лише право (на думку банку) на одержання гарантованої суми відшкодування коштів за їх депозитними договорами. На жаль, як було діло насправді, ми ніколи не зможемо з’ясувати, адже у підсумку банк уклав з «Мтір ессет менеджмент» мирову угоду. 

Але то справа сильних світу цього, а нас цікавлять інтереси громади. А тут виникає ще один цікавий позов від громадянина, якому «МТІР ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» перекрила шлагбаумом під’їзд до будинку, де зберігалася машина позивача, і де він проживав. Тобто, навіть не будучі власником будівлі, а лише сусіднього об’єкту, компанія фактично позбавила громадянина його законних прав. Суд повністю задовольнив вимоги позивача. І, що цікаво, це відбувалося неподалік, позивач проживає за адресою Велика Васильківська 23б. Ця людина в суді відстояла свої права. Але наразі в ДПТ значиться: «Згідно з положеннями проекту Генерального плану м. Києва розвиток зазначеної території пов’язаний із зміною функціонального призначення території по проспекту Науки, 50, ТОВ «Компанія з управління активами «МТІР Ecceт Менеджмент» з частково комунально-складської території, частково території зелених насаджень загального користування та частково території громадських будівель та споруд до території житлово-громадської забудови з обґрунтуванням ефективного використання території, розв’язанням проблеми транспортного обслуговування, формуванням нових житлових та громадських комплексів і створення розвиненої соціальної інфраструктури».

Взагалі, розробники цього ДПТ вважають однією з головних проблем цього району… «необхідність створення гармонійної просторово-об’ємної композиції проспекту Науки для формування магістральної осі району. Окремо розміщені висотні будинки потребують завершеного вирішення стилобатної громадської частини вулиці». Тому за адресою пр.Науки напланували побудувати на території комунально-складського призначення житлові комплекси на 22-24 поверхи (ТОВ «КУА «МТІР Ессет Менеджмент») по просп. Науки, 50, та житлові 16-и поверхові будинки (КП «Житлоінвестбуд-УКБ») по просп. Науки, 208 та просп. Науки, 66 (ТОВ “Житловик”). Тобто відбудеться сутеве збільшення населення.

Як завжди, тут забудовник рахує на свою користь. Відсоток населення в садибній забудові складає 31% від існуючого. Якщо ж порахувати й теоретичне населення, що буде проживати в межах ДПТ, то від спрогнозованих 11 060 людей 26% складатиме населення садибної забудови, 58% – існуючої багатоквартирної забудови, а там переважно п’ятиповерхівки, і лише 17% – населення, що буде проживати в нових будинках. “Згідно з ДБН Б.2.2-12:2018, п.6.1.16 граничні показники щільності  населення мікрорайону слід приймати 150-450 осіб/га. Показники щільності населення мікрорайону в крупних та найкрупніших містах допускається підвищувати, але не більше ніж на 20%” – пише забудовник в особі департаменту містобудування. Начебто все в нормі. АЛЕ…

Згідно цього ж документу, щільність населення в садибній забудові має складати від 6 до 99 осіб на гектар. Так, звісно, Голосієво – це не лише садибна забудова. Але в межах ДПТ населення садибної забудови, нагадаємо, складає 31% населення, тобто третину! І не будемо забувати, що, згідно нормам ДБН, ця третина займає більше місця, ніж багатоквартирні забудови, адже щільність населення дуже різниться. Максимальна в багатоквартирних будинках – 450 + 20%, тобто 540 осіб на гектар, а садибна – від 6 до 99 осіб на гектар. Тобто землі під садибною забудовою відносно максимальної житлової площі більше мінімум у 5,45, а максимум – у дев’яносто разів. А населення садибної забудови – третина у межах ДПТ. І площі вони займають мінімум в 5,45 разів більш, максимум – в дев’яносто.

Якщо вважати території існуючої житлової забудови за 100%, то багатоквартирна складає 29%, а садибна забудова – 71% площі: (6365 / (6365 + 15581,55)*100, де 6365 – це фактичне населення багатоквартирної забудови, а 15581,55 – це фактичне населення садибної забудови (2859), помножене на 5,45, бо саме у стільки разів відрізняється кількість максимальної щільності населення у садибній та багатоквартирній забудові. Тобто фактично ДПТ має  використовувати норми для садибної забудови, яка складає 71% території ДПТ!!!! І це – мінімум. Фактично ще більше, бо за розрахунок взято максимально допустиму щільність населення для садибної забудови, згідно ДБН.

Але фактично в зоні садибної забудови проектуються багатоповерхівки з урахуванням норм ДБН для території багатоповерхової забудови. А пункт 6.1.31 Б.2.2-12:2018 ДБН свідчить: “Зони садибної забудови можуть формуватись окремими чи зблокованими житловими будинками з присадибними ділянками. Поверховість будинків в межах територій садибної забудови не може перевищувати 3-х поверхів без урахування мансарди. Розміщення в кварталах садибної забудови багатоквартирних (секційних) будинків не допускається”. От вам і знову порушення.

Щодо забезпечення потреб мікрорайону садочками, школами та медичними закладами, то укладачі ДПТ, як і завжди, керуються соціально гарантованим мінімумом. С перспективою на 20 років закладено будівництво трьох дитячих дошкільних закладів з початковою школою разом на 275 місць та дитячих дошкільних закладів разом на 165 місць. І всього одна середня загальноосвітня школа на 990 учнів за адресою Науки, 60а. Нагадаємо, що все це з розрахунку на заселення в район ДПТ 1836 нових мешканців.

Дуже цікавий дошкільний навчальний заклад, який планується по вул. Армійській, 15а. Його збираються будувати всього на 20 місць, а площею – 120 м. кв. Це, мабуть, ларьок. Двоповерховий – очевидно, по 60 квадратів на кожному поверсі. Якщо садочок такої площі, то в ньому фізично не може бути кухні, якщо в ньому немає кухні, діточок не годують, якщо діточок не годують – це садочок неповного дня, а фактично – гурток за інтересами.

І обіцяна школа не менш цікава. За адресою проспект Науки, 60а проектується будівництво середньої загальноосвітньої школи на 33 класи – 990 місць. За цією адресою вже є три хмарочоси. Ділянка, на якій можливо буде збудовано школу, належить до земель не наданих у власність чи користування та за функціональним призначенням згідно з Генпланом-2020 відноситься до зелених насаджень спеціального призначення (захисні зелені насадження). Тобто спочатку забудувати для комерції все, що відноситься до земель с функціональним призначенням «забудова», а потім забудувати те, що відноситься до зелених насаджень.

При цьому в існуючих закладах вже не вистачає місць для малечі і заплановані об’єкти не перекриють навіть сьогоднішню недостачу. Так, в документі сказано: «На території детального плану в дитячих дошкільних закладах чисельність місць за нормативними показниками становить 132 місця, фактичне заповнення закладів на 161 місце. Переповнення становить – 29 місць. Загальноосвітня середня школа розрахована на 625 місць. Фактично навчальний заклад заповнений на 691 місце. Не вистачає 66 місць. Розрахункова потреба для житлової забудови з урахуванням нормативних показників інвесторів та згідно з МУО становить: – в дошкільних навчальних закладах – 376 місць; загальноосвітніх шкіл – 1261 місце».

В розділі про медичну допомогу також є суперечливі дані. Наприклад, поліклініки за розрахунком будуть потребувати 265 відвідувань за зміну. Начебто є існуюча, що зберігається на перспективу і забезпечує 294 відвідування за зміну. Запланована ще одна поліклініка за адресою Науки, 60Б на 262 відвідувань за зміну. Наразі за цією адресою вже є «скелети» двох багатоповерхових будинків, які нагадують звичайне житло, аніж якійсь медичний заклад. Звичайно, тут може орендувати приміщення приватна клініка, але це зовсім не той заклад, в якому зможуть отримувати допомогу середньостатистичні громадяни України.

А ось проспект Науки, 54. Згідно карти, 54/1 може бути лише на цьому перехресті, а згідно ДПТ – 54/1 стане торговельним комплексом з підземним паркінгом. Жаль, дуже жаль, що жителі Голосіївського району не знають, що з усіх зелених насаджень району після реалізації ДПТ залишаться лише маленькі острівки, закатані в бетон. 

“У разі не затвердження ДПТ ймовірно не будуть відбуватися зміни в частині впливу забудови на територію природно-заповідного фонду” – вважає Інститут генерального плану міста Києва у другому томі ДПТ: «Охорона навколишнього природного середовища».

Але ж що буде у разі затвердження? На думку розробників цієї частини ДПТ, ситуація з викидами лише покращиться. Тобто – населення збільшиться, автомобілів стане більше, а ситуація покращиться. Так, планується розібрати застарілу котельну за адресою вул. Ольжича, 29.

Нагадаємо, що згідно розрахунків ДПТ в межах  бульвару Дружби Народів – вул. Малевича, завдяки будівництву двох багатоповерхівок кількість викидів забруднюючих речовин в цьому районі збільшиться на 13 тисяч тон за рік! Це якщо побудувати лише два будинки – так, хмарочоси, але два. Страшно подумати, яким повітрям дихатимуть мешканці Голосієво, якщо ще врахувати, які площі зелених насаджень буде знищено заради нових будівель. 

Тетяна Ступнікова